原標題：大學生想中途退房，房東要求按合同賠償

　　遇到這種事兒可免違約金

　　大學生小張在外租房，寒假回家過年，不想年初遇上疫情，學�；夭涣�，租房用不上。

　　眼看房費要續(xù)繳，返校卻無望，小張向?qū)Ψ教岢鼋獬�合同，雙方因房款爭執(zhí)不下，最終走上法庭。

　　事起

　　租房遇疫情雙方產(chǎn)生矛盾

　　小張是我市一所大學的學生，家住密山市。

　　2019年8月25日，小張在學校附近租了一個房子，并和房主潘某，簽訂了房屋租賃合同。

　　約定租期一年，年租金1.7萬元，分兩次支付。

　　在簽訂合同時，支付上半年房租8500元及押金2000元，下半年租金，需提前1個月支付。

　　逾期支付，除補繳租金、不退定金外，還應(yīng)支付違約金，每日按租金的3‰計算。

　　合同簽訂當日，小張付了上半年租金和押金后，潘某交給小張該房屋兩套鑰匙及門禁卡。

　　2019年12月末，小張放寒假回家。不想春節(jié)期間，受到疫情影響，小張就讀的大學也被迫延期開學。

　　因無法上學，小張聯(lián)系房主潘某，協(xié)商下半年房屋租金問題，表示下半年租金，在疫情解封回到大慶再付，不想遭到了潘某的拒絕。

　　潘某認為，租金可通過微信支付，無需等到回大慶。

　　小張5月5日在微信告知潘某：“押金不要了，下半年租金也不付了”。

　　7月20日，小張通過其在大慶市的親屬，將涉案房屋的一套鑰匙(另一套丟失)及門禁卡郵寄給了對方。

　　潘某覺得合同在先，小張這樣做違約了，將小張訴至高新區(qū)人民法院，要求解除雙方租賃合同，并訴小張支付租金4250元及違約金6171元。

　　說法

　　“不可抗力”因素免違約金

　　法院會支持潘某的訴訟請求嗎?

　　就本案而言，因雙方租賃合同期限僅為一年，且于2020年8月25日到期。起訴時已進入7月份，快到合同期滿，因疫情原因?qū)е潞贤瑹o法再繼續(xù)履行，且沒有履行必要，雙方也都同意解除，故應(yīng)解除。

　　法院經(jīng)審理認為，因協(xié)議約定下半年租金需提前1個月支付，所以小張應(yīng)于2020年1月25日前支付下半年租金，但在2020年1月春節(jié)前后，發(fā)生疫情，小張無法返校，亦無法回到租賃房屋。

　　5月5日，小張通過微信向潘某表明租金不付、押金不退，該行為系小張向潘某發(fā)出解除租賃合同的通知。

　　原告雖未表示同意，但因受疫情的影響，致使被告租賃房屋使用的目的無法實現(xiàn)，所以解除通知有效。

　　租賃合同解除后，小張仍應(yīng)當支付2020年2月25日至2020年5月5日的租金，經(jīng)計算該期間租金為3353元。

　　對于原告主張被告違約金6171元問題，雖然租賃合同約定遲延交付租金應(yīng)當支付違約金，但因遇到疫情，屬于不可抗力不能履行合同的情形，小張的違約責任應(yīng)當予以免除，故對潘某請求小張承擔違約金6170元的訴訟請求，不予支持。

　　關(guān)于押金2000元應(yīng)否返還問題，在租賃合同中，對于押金性質(zhì)，并未約定為定金，故租賃合同解除后，該款項應(yīng)予以返還。

　　丟失的鑰匙作價200元，該款項應(yīng)在押金中予以扣減，其余部分押金1800元，應(yīng)在未支付的租金中予以抵扣，故小張應(yīng)支付潘某租金1553元。

　　大慶晚報記者 鄒影